相続不動産の売却にかかる税金は？空き家控除・取得費加算の条件を弁護士が解説

相続した実家や土地を売ると、売却代金そのものではなく、売却によって得た「利益」に税金がかかります。一方で、相続した不動産の売却には専用の特例が用意されており、要件を満たせば税負担を大きく減らせます。

先に結論をお伝えします。相続不動産の売却で押さえるべきポイントは、次の3点です。

• かかる税金は譲渡所得税です。「売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算した利益に課税されるため、利益が出なければ税金はかかりません。
• 使える特例は主に2つです。「空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」があり、どちらも期限があります。両方の要件を満たす場合は、有利な方を選びます（併用はできません）。
• 売る前に決めることが3つあります。相続登記、分け方（誰が取得するか・売って分けるか）、売却の時期です。特例の期限から逆算して段取りを組むことが重要です。

本記事では、税金の計算方法から特例の要件、複数の相続人で分ける場合の注意点までを順に解説します。当事務所の弁護士は宅地建物取引士の資格も持つため、法的な分割の調整と、売却にかかる実務の見通しを一体でご提案できます。

相続した不動産を売ると、どんな税金がかかる？

結論：売却益（譲渡所得）に対して、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。売却代金の全額に課税されるわけではありません。ほかに、売買契約書の印紙税や相続登記の登録免許税、仲介手数料などの費用がかかります。

譲渡所得は、次の計算式で求めます。

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費は、その不動産を買ったときの代金や諸費用（建物は減価償却後の金額）です。相続した不動産の場合、亡くなった方が買ったときの金額と取得の時期をそのまま引き継ぎます。なお、相続人が相続登記の際に支払った登録免許税や司法書士報酬も、取得費に含めることができます。譲渡費用は、仲介手数料や建物の取壊し費用など、売却のために直接かかった費用です。

税率は、所有期間によって次のように変わります。

注意したいのは、取得費がわからない場合です。購入時の契約書などが見つからないときは、売却代金の5%を取得費とみなして計算します（概算取得費）。たとえば3,000万円で売った場合、取得費はわずか150万円として扱われ、利益が大きく計算されて税負担が重くなります。古くから所有している不動産ほど資料が残っていないことが多いため、購入時の資料を探すことが、節税につながることがあります。売買契約書や領収書のほか、購入代金の引き落としが記帳された通帳、住宅ローンの返済予定表（償還表）、当時の販売パンフレットや価格表なども手がかりになります。

出典：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

相続した不動産の売却で使える特例は？

結論：相続特有の特例は「空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」の2つです。いずれも期限があり、両方の要件を満たす場合は、どちらか有利な方を選びます（併用はできません）。

どちらを使えるか、どちらが有利かは、相続税を納めた金額、建物の建築時期、売却価格によって変わります。相続税の負担が大きかった場合は取得費加算が、利益が大きい場合は空き家の特別控除が有利になりやすい傾向です。なお、相続税がかからなかった場合は、取得費加算の特例は使えません。最終的な判断は、実際の数字をもとに税理士と確認することをおすすめします。

空き家の3,000万円特別控除の要件は？

結論：亡くなった方が一人で住んでいた古い家であることなど、要件が細かく定められています。1つでも欠けると使えないため、売却を進める前に確認が必要です。

特に見落としやすいのが、売却価格1億円以下という要件です。兄弟で共有のまま売却し、それぞれの持分の代金は1億円以下でも、合計が1億円を超えると特例を使えません。また、特例を使って申告した後でも、特例の対象となった売却の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、自分や他の相続人が残りの部分を売却して合計が1億円を超えると、後の売却の日から4か月以内に修正申告が必要になります。分け方を決める段階で、売却価格の見込みを踏まえて検討する必要があります。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

あわせて読みたい：適用期限と減額措置は「空き家の3,000万円控除はいつまで？」（C-1）、老人ホームに入所していた場合は「老人ホームに入居していた親の家でも『空き家特例』は使えるか？」（C-5）で解説します。

取得費加算の特例とは？

結論：相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

たとえば、相続税を1,000万円納め、そのうち売却する土地に対応する分が600万円だった場合、その600万円を取得費に加算できます（加算できる額は、この特例を使わずに計算した売却益が上限です）。その結果、譲渡所得が600万円圧縮され、税負担が軽くなります。

注意点は2つあります。1つは、相続税を納めていない場合は使えないことです。基礎控除の範囲内で相続税がかからなかった場合は対象外になります。もう1つは期限です。相続開始から3年10か月という期限は、遺産分割で揉めていると意外に早く到来します。

出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

あわせて読みたい：期限と手順の詳細は「取得費加算の特例とは？相続開始から3年10か月以内の不動産売却」（C-2）で解説します。

相続人が複数いる場合、税金は誰が払う？

結論：売却して現金で分ける「換価分割」では、各相続人が持分に応じて売却したものとして、それぞれが確定申告を行います。代表者1人の名義にして売却する場合は、遺産分割協議書に換価分割である旨を明記しておくことが大切です。

たとえば3人の相続人が3分の1ずつ取得して売却した場合、それぞれが3分の1に相当する譲渡所得を申告します。特例の適用も各人ごとに判定するため、要件を満たす人だけが控除を受けることになります。

気をつけたいのは、手続きの便宜のために代表者1人の名義で登記して売却するケースです。遺産分割協議書に「換価分割のために代表者名義とし、売却代金を分配する」旨を明記していないと、代表者が売却代金を他の相続人に渡した時点で贈与と認定され、贈与税が課されるおそれがあります。協議書の書き方が税負担に直結する場面です。

あわせて読みたい：換価分割の手順は「換価分割の手順と注意点｜売却までの段取りを弁護士×宅建士が解説」（A-3）、申告の考え方は「相続した実家を売却（換価分割）する際の譲渡所得税は誰が払う？」（C-3）で解説します。

売却の前に決めておくべきことは？

結論：「相続登記」「分け方」「売却の時期」の3つです。特に売却の時期は、特例の期限から逆算して決める必要があります。

相続登記を済ませないと売却を完了できない

不動産の名義が亡くなった方のままでは、売買契約を結んでも買主への所有権移転登記ができないため、実際には売却を完了できません。売却する前提であっても、まず相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

あわせて読みたい：登記義務化の期限は「過去の相続も対象！相続登記義務化の『2027年3月末』期限と10万円過料」（B-1）で解説します。

分け方を先に決める

売って現金で分ける「換価分割」なのか、1人が取得して他の相続人に現金を渡す「代償分割」なのかによって、必要な手続きも税金の扱いも変わります。分け方が決まらないまま売却活動を始めると、買主が見つかってから話がまとまらず、契約できないという事態になりかねません。

特例の期限から逆算して売却時期を決める

売却は、査定、買主探し、契約、引き渡しまでに数か月かかるのが一般的です。取得費加算は相続開始から3年10か月、空き家の特別控除は相続開始から3年を経過する年の年末まで（かつ2027年12月31日まで）に売却を終える必要があります。「期限の直前に売りに出す」のでは間に合わないおそれがあるため、逆算して遺産分割をまとめる時期を決めておくことが大切です。

【弁護士×宅建士の視点】評価と期限を同時に見る

当事務所では、宅地建物取引士としての知見を活かして、必要に応じて査定を手配したうえで、売却の見込み価格と必要な期間の見通しを早い段階で共有し、弁護士として遺産分割の調整を進めます。「いくらで売れそうか」が見えることで代償金の水準も決めやすくなり、協議も進みやすくなります。売却や税務申告が必要な場合は、ご意向を伺ったうえで不動産会社や税理士と連携して進めます。

売却を専門家に相談するメリットや費用は？

結論：遺産分割と売却を別々に検討すると、分け方と売却の時期がかみ合わないことがあります。弁護士と宅地建物取引士を兼ねる窓口であれば、分け方と売却の段取りを一緒に設計できます。税務は、必要に応じて税理士と連携して進めます。

費用は、案件の内容をお伺いしたうえで、面談時に見積もりと計算方法を明確にお伝えします。着手前に費用の見通しをご理解いただいてからご依頼いただけるため、安心してご相談ください（当事務所では無料相談は行っておりません。ご相談は60分ごと税込11,000円でお受けしています）。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 相続した実家を売ると、必ず税金がかかりますか？

A. いいえ。課税されるのは利益が出た場合だけです。売却代金から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特例の控除を適用した結果、利益が残らなければ譲渡所得税はかかりません。ただし、特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要です。

Q. 空き家の3,000万円特別控除と取得費加算の特例は、両方使えますか？

A. 両方を同時に使うことはできません。どちらの要件も満たす場合は、有利な方を選びます。相続税を多く納めた場合は取得費加算が有利になりやすい傾向です。相続税がかからなかった場合は、取得費加算の特例は使えないため、空き家の特別控除を検討します。

Q. 相続してすぐに売ると、税率が高くなりますか？

A. いいえ。所有期間は、亡くなった方が取得した日から引き継いで計算します。親が長く所有していた実家であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得（20.315%）の税率が適用されます。

Q. 購入時の契約書が見つからず、取得費がわかりません。

A. 取得費が不明な場合は売却代金の5%として計算するため、税負担が重くなります。売買契約書のほか、購入代金の引き落としが記帳された通帳、住宅ローンの返済予定表、登記の際の書類、当時の販売パンフレットなどが手がかりになることがあります。まずは資料を探すことをおすすめします。

Q. 相談は無料ですか？

A. 当事務所では無料相談は行っておりません。初回から60分ごとに税込11,000円でお受けし、費用は計算方法を含めて面談時に明確にお伝えします。

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この記事の監修者

家村 邦雄（いえむら くにお）／石神井法律事務所　弁護士（東京弁護士会）・宅地建物取引士

東京都練馬区・石神井公園駅徒歩3分の事務所で相続を中心に取り扱う。弁護士と宅地建物取引士の両資格を持ち、不動産が絡む相続の「評価・分割・名義変更・売却の段取り」まで、法律面から一貫してサポートできるのが強み。難しい手続きをわかりやすく説明し、依頼者が納得して進められることを大切にしている。

※当事務所は宅地建物取引業者ではないため、売買の仲介は行いません。

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本コラムは、相続に関する一般的な情報をお伝えすることを目的としたものであり、個別の事案に対する法務・税務上のアドバイスではありません。記載内容は公開日時点の法令・制度に基づいており、その後の改正等により取扱いが変わる場合があります。また、税務の取扱いについては、個別の事情により結論が異なることがあります。実際のご判断にあたっては、ご事情を伺ったうえでの助言が必要となりますので、弁護士・税理士等の専門家にご相談ください。本コラムの情報をもとに行われた行為により生じた損害について、当事務所は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。