2026/10/10

練馬区の地主・農家の相続対策は？生産緑地・借地権の注意点を弁護士が解説

練馬区は、東京23区のなかで最も農地が多い区です。区内には574地区・152.61ヘクタールの生産緑地地区があります（2026年9月現在）。先代から受け継いだ農地や貸地をお持ちの方にとって、相続は「評価額は高いのに、分けられず、納税資金もない」という三つの問題が同時に起きやすい場面です。

先に結論をお伝えします。練馬区の地主・農家の相続では、次の3点が分かれ目になります。

生産緑地は「特定生産緑地の指定を受けたか」で選択肢が変わります。申出基準日（指定から30年）を過ぎても特定生産緑地に指定されなかった農地は、いつでも買取申出ができる一方、固定資産税は段階的に上がり、次の世代は相続税の納税猶予を受けられません。なお、亡くなった方が農業の主たる従事者であれば、特定生産緑地かどうかにかかわらず、相続人は買取申出ができます。
納税猶予は「終身営農」が前提です。途中で売却・転用・耕作放棄をしたり、買取申出をしたりすると猶予の全部または一部が打ち切られ、猶予されていた相続税と利子税をまとめて納めることになります。
借地権・底地は、相続そのものより「その後」が問題になります。相続するだけなら地主の承諾も承諾料も不要ですが、売却や、契約で制限されている建替えには承諾が必要です。契約書がない、地代が長年据え置き、といった問題が相続を機に表面化します。

本記事では、生産緑地と借地権のそれぞれについて、相続の場面で確認すべきことを順に解説します。当事務所の弁護士は宅地建物取引士の資格も持つため、権利関係の整理と不動産の評価の考え方を踏まえて、分け方と納税資金の見通しを一体でご提案できます。

なぜ練馬区の地主・農家の相続は難しいのか？

結論：「評価額は高いのに現金が乏しい」「土地を物理的に分けにくい」「相続人の一部しか事業を継がない」という3つの事情が重なるためです。

相続税は、亡くなった日の財産の評価額で計算し、原則として現金で納めます。ところが、代々受け継いだ農地や貸地は、評価額が大きくなる一方で、それ自体は現金を生みません。納税資金を作るために土地を売れば、残したい土地まで手放すことになりかねません。

さらに、農地や貸地は「分ける」ことが容易ではありません。農業を継ぐ相続人と継がない相続人がいる場合、公平に分けようとすると、継ぐ人に重い負担がかかります。借地が複数ある場合は、誰がどの土地を引き継ぐかによって、その後の地代収入や管理の手間も変わります。

出典：練馬区「生産緑地地区」

出典：練馬区「農業」

生産緑地を相続したら、まず何を確認する？

結論：確認すべきは3点です。「特定生産緑地に指定されているか」「指定から30年の申出基準日を過ぎているか」「相続税の納税猶予を受けているか」。この3点で、取れる選択肢がほぼ決まります。

生産緑地は、指定から30年が経過すると、いつでも買取申出ができるようになります。その代わり、固定資産税は農地としての評価から宅地並みの評価へ段階的に上がり、次の世代は相続税の納税猶予を受けられなくなります。これを避けるための仕組みが「特定生産緑地」です。

なお、亡くなった方がその生産緑地で農業の主たる従事者だった場合は、30年の経過や特定生産緑地の指定の有無にかかわらず、相続人は区に買取申出をすることができます。この場合は、農業委員会が発行する「主たる従事者についての証明」が必要で、練馬区の案内資料では、相続の発生から1年以内に取得することとされています。また、相続で農地を取得した場合は、生産緑地かどうかにかかわらず、農業委員会への届出（農地法3条の3）も必要です（練馬区の案内資料では、相続発生日から10か月以内とされています）。

項目	特定生産緑地の指定を受けた場合	指定を受けなかった場合
買取申出	申出基準日から10年間は原則としてできない（主たる従事者の死亡・故障の場合はできる）。10年ごとに延長できる	いつでもできる
固定資産税・都市計画税	引き続き農地としての評価・課税	5年かけて段階的に宅地並みの税額まで上がる
相続税の納税猶予	現在受けている分は継続し、次の世代も受けられる	現在受けている分は継続するが、次の世代は受けられない
営農の義務	続く	買取申出をして行為制限が解除されるまでは続く

注意したいのは、特定生産緑地の指定は後からできないことです。指定は、告示から30年が経過する日（申出基準日）までに行う必要があります。練馬区では、1992年（平成4年）11月に指定された農地は2022年に申出基準日を迎え、その後に指定された農地も、指定の時期に応じて順次この日を迎えます。この日を過ぎた農地を、後から特定生産緑地にすることはできません。区の指定手続きは原則として年1回のため、申出基準日が近い農地をお持ちの方は、早めに区へ確認してください。

出典：国土交通省「特定生産緑地指定の手引き」

出典：練馬区「特定生産緑地」

出典：練馬区「農地を相続される方へ」

出典：練馬区農業委員会「農地の相続が発生した時に」

あわせて読みたい：指定解除と買取申出の手続きは「練馬区の生産緑地を相続したら？指定解除・買取申出の期限と手続き」、指定を受けなかった場合の税金は「練馬区で『特定生産緑地』の10年延長を選ばずに相続を迎えた場合の税金」で解説します。

農地の相続税の納税猶予は、どんな条件で続く？

結論：生産緑地の場合、猶予された税額が免除されるのは、農業相続人が亡くなるまで営農を続けたときです（終身営農）。このほか、一定の要件のもとで後継者に一括して生前贈与した場合も免除されます。途中でやめると、猶予されていた相続税に利子税を加えて納めることになります。

農地等についての相続税の納税猶予は、農業を継ぐ相続人が農地を引き継ぎ、営農を続けることを条件に、相続税の納付を猶予する制度です。練馬区のような三大都市圏の特定市では、市街化区域内の農地は原則として対象外ですが、生産緑地地区内の農地（申出基準日までに特定生産緑地に指定されなかったものなどを除きます）は対象になります。その場合の免除要件は終身営農です。

猶予を受け続けるためには、相続税の申告期限から3年ごとに、税務署へ「継続届出書」（引き続き特例の適用を受ける旨などを記載した届出書）を、農業委員会の証明書などを添えて提出する必要があります。この提出を忘れると、原則として猶予が打ち切られます。

打ち切りになる主な場合	内容
譲渡・転用・貸付け・耕作放棄	猶予の対象となっている農地のうち20%を超える面積（これまでに行った分を含めた合計）について行うと、猶予税額の全部が打ち切られる。20%以下であれば、その部分に対応する分が打ち切られる。なお、貸付けからは、後述の都市農地貸借法による貸付けなど一定のものが除かれる
農業経営の廃止	農業をやめた場合
買取申出	生産緑地について買取申出を行った場合（申出をした農地に対応する部分）
継続届出書の未提出	3年ごとの届出を提出しなかった場合

打ち切りになると、猶予されていた相続税に加えて、猶予されていた期間分の利子税を納めることになります。相続から年数が経っているほど、利子税の負担も大きくなります。

出典：国税庁 No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例

出典：国税庁「農地等についての相続税の納税猶予及び免除等（相続税の申告のしかた（令和8年分用）抜粋）」

自分で営農できない場合でも、貸して猶予を続けられる場合がある

「農業を続けられないなら、猶予は打ち切るしかない」と考えられがちですが、そうとは限りません。2018年9月に施行された都市農地の貸借の円滑化に関する法律に基づき、借り手が区の認定を受けた事業計画に従って生産緑地を貸し付けた場合は、税制上の特例により、相続税の納税猶予が継続します。この特例を受けるには、原則として、貸付けを行った日から2か月以内に税務署へ届出書を提出する必要があります。

この制度による賃貸借には、農地法の法定更新（貸主が返還を求めても契約が自動的に更新される仕組み）が適用されません。そのため、期間が満了すれば賃貸借は終了し、農地の返還を求めることができます。「一度貸したら返してもらえないのではないか」という心配から貸すことをためらう方が少なくありませんが、この点は制度上、手当てされています。

出典：農林水産省「都市農地の貸借の円滑化に関する法律の概要」

買取申出をすると、その後どうなる？

結論：練馬区へ買取申出をすると、区は1か月以内に買い取るかどうかを通知します。買い取らない場合は農業を希望する方へのあっせんが行われ、申出から3か月以内に所有権の移転が成立しなければ、行為の制限が解除されます。

行為の制限が解除されると、農業委員会への転用の届出（農地法）を行ったうえで、宅地への転用や建築、宅地としての売却ができるようになります。ただし、買取申出から行為制限の解除までに3か月かかり、死亡を理由とする申出ではその前に主たる従事者の証明も必要になるため、「相続税の納付期限までに売却して納税資金を作る」といった段取りを考える場合は、逆算して動く必要があります。

あわせて確認したいのが、納税猶予との関係です。納税猶予を受けている農地について買取申出をすると、申出をした農地に対応する部分の猶予税額について、猶予が打ち切られます。納付の期限は申出の日の翌日から2か月を経過する日で、行為制限が解除されて売却できる状態になる前に到来するため、売却代金で納付する段取りは組みにくくなります。手取りと資金繰りの試算を先に行うことが欠かせません。

練馬区の買取申出の窓口は、都市農業担当部都市農業課です。

出典：練馬区「生産緑地地区」

出典：練馬区「農地の転用の手続き」

古い借地権・底地を相続したら、何に気をつける？

結論：相続で借地権や底地を引き継ぐだけであれば、地主の承諾も承諾料も必要ありません。問題になるのは、その後の建替えや売却、そして「契約内容がはっきりしない」ことです。

相続では承諾も名義変更料も不要

借地権を相続することは、被相続人の地位をそのまま引き継ぐものであり、第三者への譲渡ではありません。そのため、地主の承諾は不要で、名義変更料や承諾料を支払う法律上の義務もありません。地主から支払いを求められることがありますが、原則として応じる義務はありません（契約書に特別な取り決めがある場合は、その内容を確認する必要があります）。

ただし、相続したことを地主に伝え、地代の振込先や連絡先を確認しておくことは大切です。連絡がつかないまま地代の支払いが滞ると、契約の解除を主張される原因になります。

なお、遺言で借地権を相続人以外の人に遺贈する場合（特定遺贈）は、売却と同じく地主の承諾（または裁判所の許可）が必要とされています。相続人に引き継がせる場合も、遺言に「相続させる」と書くか「遺贈する」と書くかで扱いが分かれる可能性があるため、遺言の書き方に注意が必要です。

売却・建替えには承諾が必要になる場合がある

一方で、借地権を第三者に売却する場合には、地主の承諾が必要です。建物の建替えも、借地契約に増改築を制限する特約がある場合（古い借地契約でも定められていることがあります）には、地主の承諾が必要になります。承諾が得られないときは、裁判所に申し立てて許可を得る手続き（借地非訟）があります。いずれも承諾料や解決金が必要になることが一般的です。

相続を機に表面化しやすい問題

よくある状況	相続の場面で起きること
契約書が見つからない	契約期間、地代の改定の取り決め、更新の条件がわからず、地主との交渉の土台がない
地代が長年据え置き	周辺相場とかけ離れ、地主側から増額を求められる。逆に、借地人側が減額を求める場合もある
先代同士の口約束	「更新料は不要」「建替えは自由」といった合意が書面になく、世代交代で前提が食い違う
底地を相続した	地代収入は少ないのに相続税評価は生じる。売却しようにも買い手が限られる
借地上の建物が未登記	第三者に借地権を対抗できないおそれがある

あわせて読みたい：底地・借地権の整理は「【練馬区の地主向け】古い借地権・底地の相続トラブルと抜本的解決策」で解説します。

地主の相続対策は、何から着手すればよい？

結論：「権利関係の棚卸し」「納税資金の見通し」「分け方の設計」の順です。土地の数が多いほど、この順番を守ることが結果的に早道になります。

1. 権利関係の棚卸し

所有する土地を一覧にし、地番ごとに、地目、生産緑地かどうか、特定生産緑地の指定の有無、貸している場合の契約内容、建物の登記の有無を整理します。ここが曖昧なまま対策を考えても、前提が変わって組み直しになります。

2. 納税資金の見通し

相続税の概算を出し、手元の現金や保険金で足りるかを確認します。足りない場合の選択肢としては、生命保険の活用、延納（分割払い）、物納、一部の土地の売却があります。延納には利子税がかかり、物納は要件が厳しく、申請できる財産の順位も決まっています。まずは現金で納められる形を目指し、それが難しい場合に他の手段を検討する、という順序が現実的です。

3. 分け方の設計

誰が農業を継ぐのか、貸地は誰が引き継ぐのか、継がない相続人にはどう配慮するのかを決めます。遺言書を作成しておけば、相続人の間で協議がまとまらずに手続きが止まる事態を避けやすくなります。特に納税猶予を受ける予定の農地は、相続税の申告期限までに取得する人が決まっている必要があるため、遺言で決めておく意味が大きくなります。なお、相続人以外の人に農地を特定遺贈する場合は、農地法の許可が必要になります。生産緑地や納税猶予が絡む場合は、誰が取得するかによって税額も変わるため、税理士と連携して設計します。

あわせて読みたい：自宅や賃貸物件の評価を下げる特例は「石神井公園・大泉学園エリア等の高額な土地評価と相続税の『小規模宅地等の特例』」、アパートを相続した場合の扱いは「アパート経営（貸家建付地）を相続した場合の家賃分割と管理の引き継ぎ」で解説します。

【弁護士×宅建士の視点】権利の整理と評価の考え方を同時に進める

地主の相続では、「権利関係が整理されていないために、評価も分け方も決められない」という状態が生じがちです。当事務所では、契約書や登記の確認によって権利関係を整理しながら、宅地建物取引士としての知見を活かして、路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いを踏まえた評価の考え方を並行して整理します。そのうえで、弁護士として地主・借地人との交渉や相続人間の調整を進めます。売却や税務申告が必要な場合は、ご意向を伺ったうえで不動産会社や税理士と連携して進めます。

相談の進め方と費用は？

結論：初回のご相談では、土地の一覧と権利関係を伺ったうえで、論点の整理と進め方をお示しします。複数の土地がある場合は、すべてを一度に検討するのではなく、優先順位をつけて段階的に進めます。

ご相談の際は、固定資産税の納税通知書（課税明細）、登記事項証明書、借地の契約書、生産緑地に関する区からの通知など、お手元にある資料をお持ちいただくと、より具体的なご案内ができます。資料がそろっていない段階でも、現状を伺うところから始められます。

費用は、案件の内容をお伺いしたうえで、面談時に見積もりと計算方法を明確にお伝えします。着手前に費用の見通しをご理解いただいてからご依頼いただけるため、安心してご相談ください（当事務所では無料相談は行っておりません。ご相談は60分ごと税込11,000円でお受けしています）。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 特定生産緑地の指定を受けそびれました。今から指定できますか？

A. できません。特定生産緑地に指定できるのは、告示から30年が経過する日（申出基準日）までです。この日を過ぎた農地は、後から指定することはできません。その場合は、いつでも買取申出ができる状態になっている一方、固定資産税が段階的に上がり、次の世代は相続税の納税猶予を受けられません。

Q. 納税猶予を受けている農地を、相続人で分けて相続できますか？

A. 分けること自体は可能ですが、納税猶予を受けられるのは、その農地を取得して営農を続ける相続人など（農業相続人）に限られます。誰がどの農地を取得するかによって猶予される税額が変わるため、分け方を決める前に税額の試算を行うことをおすすめします。また、納税猶予を受けるには、相続税の申告期限（10か月）までに、遺産分割または遺言によってその農地を取得する人が決まっている必要があります。期限までに分割がまとまらなかった農地は、後で分割がまとまっても、この特例を受けることはできません。期限内に、農業委員会の証明を受けたうえで申告し、担保を提供することも必要です。証明は農業委員会で審議されるため、練馬区の案内資料では、証明が必要になる月の農業委員会の開催日の20日前までに書類を提出することとされています。早めの準備が欠かせません。

Q. 借地権を相続したら、地主に承諾料を払う必要がありますか？

A. 必要ありません。相続（遺産分割を含みます）は第三者への譲渡ではないため、地主の承諾も承諾料も不要です。ただし、遺言による「遺贈」で取得する場合は、地主の承諾が必要とされることがあります。また、その後に借地権を売却する場合や、契約で増改築が制限されている建物を建て替える場合には、地主の承諾が必要になります。

Q. 農業を継ぐ相続人がいません。どうすればよいですか？

A. 選択肢は主に2つです。1つは、相続が起きた後に買取申出を行い、行為の制限が解除されてから活用や売却を検討する方法です。亡くなった方が農業の主たる従事者であれば、特定生産緑地かどうかにかかわらず申出ができます。ただし、買取申出をした農地は相続税の納税猶予の対象にならないため、相続税を納める前提で資金計画を立てる必要があります。もう1つは、都市農地の貸借の制度を使って第三者に貸す方法です。相続税の申告期限までに、認定を受けた事業計画に基づいて貸し付ければ、自ら営農しなくても納税猶予を受けられる場合があり、期間が満了すれば農地の返還を求めることができます。なお、ご自身がすでに納税猶予を受けている場合、猶予税額は亡くなった時点で免除されます。生前に買取申出をすると、申出をした農地に対応する猶予税額と利子税の納付が必要になるため、時期の判断が重要です。どちらが有利かは、相続税の額と今後の土地の使い道によって変わります。

Q. 相談は無料ですか？

A. 当事務所では無料相談は行っておりません。初回から60分ごとに税込11,000円でお受けし、費用は計算方法を含めて面談時に明確にお伝えします。

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生産緑地をどうするか、借地の契約がはっきりしない、納税資金のめどが立たない。こうしたお悩みは、権利関係の整理から始めることで見通しを立てやすくなります。弁護士×宅地建物取引士が、権利の整理から評価の考え方、分け方の設計までを法律面から一貫してサポートします。まずはお問い合わせフォームよりご連絡ください（費用は面談で明確にお見積もりします）。

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この記事の監修者

家村邦雄（いえむらくにお）／石神井法律事務所　弁護士（東京弁護士会）・宅地建物取引士

東京都練馬区・石神井公園駅徒歩3分の事務所で相続を中心に取り扱う。弁護士と宅地建物取引士の両資格を持ち、不動産が絡む相続の「評価・分割・名義変更・売却の段取り」まで、法律面から一貫してサポートできるのが強み。難しい手続きをわかりやすく説明し、依頼者が納得して進められることを大切にしている。

※当事務所は宅地建物取引業者ではないため、売買の仲介は行いません。

【免責事項】

本コラムは、相続に関する一般的な情報をお伝えすることを目的としたものであり、個別の事案に対する法務・税務上のアドバイスではありません。記載内容は公開日時点の法令・制度に基づいており、その後の改正等により取扱いが変わる場合があります。また、税務の取扱いについては、個別の事情により結論が異なることがあります。実際のご判断にあたっては、ご事情を伺ったうえでの助言が必要となりますので、弁護士・税理士等の専門家にご相談ください。本コラムの情報をもとに行われた行為により生じた損害について、当事務所は責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。