相続不動産の評価と分割方法

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石神井法律事務所は東京都練馬区石神井町で相続・遺言等の業務を取り扱っている法律事務所です。

遺産分割・遺留分侵害額請求・相続放棄・遺言・成年後見等について弁護士が対応致します。

代表弁護士の家村邦雄（東京弁護士会所属）は宅地建物取引士の資格も有しており、不動産相続を得意としている相続弁護士です。

事務所での初回のご相談（３０分）は無料です。練馬区内出張相談もおこなっております。

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相続不動産の評価

本日は、相続不動産の評価と分割方法というテーマで書いていきます。

まずは、相続不動産の評価（金銭的な価値はいくらか）です。

相続不動産の評価として遺産分割の局面で使われる評価を挙げますと、A：路線価・固定資産税評価額を参考にした評価、B：不動産会社の査定書を参考にした評価、C：不動産鑑定士の鑑定による評価があります。AやBの評価で相続人の間で合意ができないと、Ｃの評価になりますが、Ｃの場合は鑑定費用がかかってきます。

路線価：土地について相続税や贈与税の評価の際に用いられる価額で国税庁が決定します。 　
固定資産税評価額：固定資産税等の算出に利用される価額で市町村・都が決定します。

相続不動産の分割方法

相続した不動産の分割方法には、現物分割・換価分割（かんかぶんかつ）・代償分割（だいしょうぶんかつ）・共有分割があります。

現物分割とは、名前のとおり、現物を分割する方法で不動産については時間や費用がかかることから例外的な分割方法です。

換価分割とは、不動産を売却してその代金を分割する方法です。

代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得してその代わりに他の相続人に金銭（「代償金」といいます。）を支払うこととする分割方法です。不動産ではこの代償分割の方法がとられることが多いですが、注意が必要です。遺産分割が成立した後、不動産を取得した相続人が代償金を支払ってくれないという場合でも遺産分割は解除できませんので、遺産分割前に不動産を取得する相続人が代償金を支払う能力はあるかしっかりと確認することが大切です。

共有分割は、不動産を相続人の共有とする方法です。家庭裁判所の遺産分割審判の場面では、現物分割・代償分割・換価分割が困難な場合に選択される最後の分割方法です。

上記のとおり、相続不動産の分割方法は複数ありますが、相続人間での協議や家庭裁判所の遺産分割調停の場面では、相続人間の合意で決めることができます。一方、家庭裁判所の遺産分割審判の場面では、現物分割→代償分割→換価分割→共有分割、の順で選択することとされています。

本日は、以上で終了です。

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